Verkauf ohne Makler?
Der Verkauf ohne Makler ist eine aufwändige und herausfordernde Aufgabe, die sowohl Zeit als auch Engagement erfordert. Es gibt viele Aspekte, die sorgfältig beachtet und potenzielle Fallstricke, die vermieden werden müssen. Trotz dieser Herausforderungen ist ein erfolgreicher Selbstverkauf durchaus möglich, wenn Sie bereit sind, sich entsprechend einzuarbeiten und ausreichend Zeit zu investieren.
Dieser Leitfaden soll Ihnen helfen und gibt Tipps um sich im Immobilienverkauf in der Schweiz zurechtzufinden.
Inhalt
#1 Wie ermittle ich den besten Preis?
Die Preisermittlung ist der erste Schritt beim Verkauf einer Immobilie. Eine genaue und marktgerechte Bewertung ist unerlässlich, um einerseits den bestmöglichen Preis zu erzielen und andererseits sicherzustellen, dass die Immobilie in einem angemessenen Zeitrahmen verkauft wird. Einen höheren Verkaufspreis erzielen Sie generell mit Geduld, allerdings kann eine Immobilie die zu lange am Markt ist auch abschrecken. Verschiedene Methoden können und sollten zur Preisfindung herangezogen werden. Im Folgenden werden die verschiedenen Bewertungsmethoden erläutert:
Schnellschätzung
Diese Methode bietet eine schnelle und einfache Bewertung, basierend auf wenigen Grundparametern wie Standort, Größe und Zustand der Immobilie. Schnellschätzungen sind nützlich für eine erste Orientierung, sollten jedoch für präzise Preisbestimmungen durch detailliertere Bewertungen ergänzt werden. Die meisten Immobilienmakler bieten auf ihren Websites eine kostenlose online Schnellschätzung an. Rechnen Sie mit einem Anruf eines Maklers da dies die gängige Strategie der Maklerfirmen ist, um verkaufswillige Eigentümer zu finden.
Hedonische Schätzung
Die hedonische (auch bankengeprüfte) Schätzung beruht auf der Analyse von Preisen ähnlicher Immobilien unter Berücksichtigung spezifischer Merkmale wie Lage, Ausstattung und Zustand. In der Regel wird diese Schätzung von IAZI durchgeführt da diese auch die Schätzungen für die Banken erstellt.
Durch die Erstellung einer bankengeprüften Schätzung wissen Sie, welchen Betrag Ihr zukünftiger Käufer oder Käuferin durch eine Hypothek finanziert bekommt. Wichtig ist hier zu wissen, dass verschiedene Banken durch die Einschätzung von Eigenschaften Ihrer Immobilie hier zu unterschiedlichen Preisen kommen können. Mit einer Bankengeprüften Schätzung können Sie vorab sicherstellen, dass potenzielle Käufer oder Käuferin den Kaufpreis finanzieren können. Einen höheren Verkaufspreis als die Schätzung bedeutet dass Käufer oder Käuferinnen einen höheren Eigenanteil beisteuern müssen, und schränkt die Anzahl der potenziellen Käufer oder Käuferinnen ein.
Ratgeber
Immoverkauf
Erfahrenes Branchenwissen im PDF Format
- Anleitung wie Sie den höchsten Preis erzielen
- Kostenaufstellung und ausgewählte Dienstleister
- Best practices und Tipps
- u.v.m.
Ratgeber
Maklervergleich
Ausführlicher Maklervergleich nach Region
- Übersichtliche Liste der besten Makler nach Region
- Vergleichstabelle Preis / Dienstleistungen
- Was beachten beim Verkäufermaklervertrag
- u.v.m.
Marktanalyse
Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen Region ermittelt. Marktanalysen geben Aufschluss über die aktuelle Marktsituation und Preistrends. Moderne Immobilienmakler haben Zugriff auf Big-Data Pools mit historischen und marktaktuellen Daten (welche Objekte wurden zu welchem Preis in der Vergangenheit innerhalb welchen Zeitrahmens verkauft). Als Laie können Sie die gängigen Immobilienportale prüfen und aktuell ausgeschriebene, vergleichbare Objekte in Ihrer Region analysieren, um ein Gefühl dafür zu bekommen was preislich drin liegt.
Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode ist eine Bewertungstechnik, die zur Ermittlung des Wertes von vermieteten oder verpachteten Immobilien verwendet wird. Sie basiert auf der Annahme, dass der Wert der Immobilie primär durch die erzielbaren Erträge bestimmt wird.
Formel zur Berechnung des Ertragwerts
Dabei steht:
- Jahresnettokaltmiete: Die jährlich erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten (Kosten welche nicht auf Mieter abgewälzt werden dürfen).
- Kapitalisierungszinssatz: Der Zinssatz, der zur Kapitalisierung der Mieteinnahmen verwendet wird. Dieser Zinssatz reflektiert das allgemeine Zinsniveau sowie spezifische Risiken der Immobilie.
- Bodenwert: Der Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht.
Sachwertmethode
Bei der Sachwertmethode wird der Wert der Immobilie anhand der Herstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwertes berechnet. Diese Methode wird bei speziellen Immobilientypen angewendet, bei denen Vergleichsobjekte fehlen.
#2 Welche Vorbereitungen sind wichtig?
Die Vorbereitung einer Immobilie für den Verkauf ist ein kritischer Schritt der den Verkaufsprozess beschleunigen und zur Wertsteigerung Ihrer Immobilie beitragen kann. Eine gut vorbereitete Immobilie hinterlässt bei potenziellen Käufer und Käuferinnen einen positiven ersten Eindruck.
Die Vorbereitung umfasst die Durchführung notwendiger Reparaturen, kleinere Renovierungsarbeiten, Bereitstellung von Dokumenten bis hin zur ansprechenden Präsentation der Immobilie. Im Folgenden werden diese Schritte genauer betrachtet:
Reparaturen
Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, sollten alle notwendigen Reparaturen durchgeführt werden. Dazu gehören die Beseitigung offensichtlicher Mängel wie undichte Wasserhähne, defekte Lichtschalter oder beschädigte Bodenbeläge. Eine gut gewartete Immobilie wirkt auf Käufer und Käuferinnen attraktiver und vermittelt den Eindruck, dass das Haus sorgfältig gepflegt wurde.
Renovation
Kleinere Renovierungsarbeiten wie z.B. ein neutraler Anstrich helfen den Interessenten bei der Besichtigung einen guten Eindruck zu hinterlassen. Grössere Renovationen zum zweck vom Verkauf lohnen sich in der Regel nicht. Ein türkis getäfeltes Badezimmer mag Ihnen gefallen, der zukünftige Käufer oder Käuferin der Immobilie hat vielleicht einen anderen Geschmack.
Reinigung
Eine gründliche Reinigung ist unerlässlich. Eine saubere und ordentliche Immobilie wirkt einladender und lässt Räume größer und heller erscheinen. Denken Sie auch daran Außenbereiche, wie den Garten oder die Terrasse, zu säubern und aufzuräumen.
Ratgeber
– Schätzungsguide
Immoverkauf
– Übersicht der Kostenaufstellung
– Ausgewählte Dienstleister
– Wie Sie den höchsten Preis erzielen
– Best practices und Tipps
– Gratis Software
und vieles mehr..
Homestaging
Homestaging nennt sich das Herrichten der Immobilie für den Verkauf. Durch gezieltes Einrichten und Dekorieren können Räume ansprechender gestaltet und die Vorzüge der Immobilie betont werden. Ziel ist es, potenziellen Käufer und Käuferinnen zu ermöglichen, sich das Haus als ihr zukünftiges Zuhause vorzustellen. Achten Sie wenn möglich darauf Zimmer nicht mit Möbeln zu überladen da diese dadurch kleiner Wirken. Falls Sie eine unbewohnte Immobilie verkaufen gibt es auch die Möglichkeit des digitalen Homestaging.
Verbesserung der Energieeffizienz
In einer immer umweltbewussteren Gesellschaft kann die Energieeffizienz einer Immobilie ein entscheidendes Verkaufsargument sein. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie eine verbesserte Isolierung, der Einbau von energieeffizienten Fenstern oder einer modernen Heizungsanlage, können die Attraktivität Ihrer Immobilie steigern und sind oft ein wichtiges Kriterium für Käufer oder Käuferinnen. Hier gilt es jedoch Kosten und Ertrag abzuwägen.
Dokumente bereitstellen
Die durchdachte Vorbereitung der Dokumente dient als Nachweis und Sicherheit für alle beteiligten Parteien. Zu den wesentlichen Unterlagen gehören Eigentumsnachweise, Energieausweise, Grundrisse, Protokolle von Renovierungsarbeiten und weitere Dokumente, die die Geschichte und den Zustand der Immobilie darlegen. Durch die ordnungsgemäße Präsentation dieser Dokumente können Sie als Verkäufer oder Verkäuferin Transparenz schaffen und letztlich den Verkaufsprozess beschleunigen. Folgende Liste gibt einen Überblick was in der Dokumentation vorhanden sein sollte (nicht alle sind zwingend notwendig).
Dokumente für den Verkauf eines Hauses
Grundstücksgröße und -grenzen: Größe des Grundstücks und die Grundstücksgrenzen. Ein aktueller Grundbuchauszug kann hier hilfreich sein.
Bauliche Zustand und Sanierungen: Informationen über den baulichen Zustand des Hauses, einschließlich des Alters der Immobilie, der durchgeführten Sanierungen und eventueller anstehender Reparaturen.
Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf eines Hauses gesetzlich vorgeschrieben und sollte Interessenten vorgelegt werden können.
Ausstattung und Besonderheiten: Detaillierte Informationen zur Ausstattung des Hauses, wie z.B. Einbauküche, Kamin, Sauna, Photovoltaikanlage, etc.
Nebengebäude und Außenanlagen: Informationen über vorhandene Nebengebäude wie Garagen, Schuppen oder Gartenhäuser sowie die Gestaltung der Außenanlagen.
Heizung und Versorgungsanlagen: Art der Heizungsanlage, Informationen zu weiteren Versorgungsanlagen wie Solarthermie, Brunnen, etc.
Umfeld und Nachbarschaft: Informationen über die Wohngegend, die Nachbarschaft und lokale Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung.
Baupläne und Dokumentation: Stellen Sie Baupläne, Baugenehmigungen und Unterlagen über durchgeführte Umbauten oder Erweiterungen bereit.
Rechtliche Aspekte: Informationen über eventuelle Wegerechte, Baulasten oder andere rechtliche Besonderheiten, die das Grundstück betreffen.
Entwicklungspotenzial: Informationen über mögliche Erweiterungen, Anbauten oder andere Nutzungsmöglichkeiten, die für Käufer interessant sein könnten.
Ökologische Aspekte: Informationen über nachhaltige Merkmale oder ökologische Aspekte des Hauses, wie z.B. Dämmung, regenerative Energiequellen, etc.
Dokumente für den Verkauf eines Hauses
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Informationen über die Aufteilung des Eigentums und die Regeln der Eigentümergemeinschaft.
Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne: Überblick über die laufenden Kosten und zukünftigen Investitionen.
Protokolle der Eigentümerversammlungen: Informationen über vergangene Entscheidungen und geplante Maßnahmen in der Wohnanlage.
Zustand des Gemeinschaftseigentums: Der Zustand von Bereichen wie Fassade, Dach, Treppenhaus und Außenanlagen.
Eigentümergemeinschaft: Informationen über die Gemeinschaft, wie die Anzahl der Mitglieder, das Verhältnis von Eigentümern zu Mietern und die allgemeine Atmosphäre, sind für Käufer oft von Interesse.
Sonder- und Instandhaltungsrücklagen: Informieren Sie sich über die Höhe der Rücklagen, da dies für Käufer bei der Einschätzung zukünftiger Kosten wichtig ist.
Bestehende Mietverhältnisse: Wenn die Wohnung derzeit vermietet ist, müssen die Rechte der Mieter berücksichtigt werden. Dies schließt Informationen über laufende Mietverträge, Miethöhe und Kündigungsfristen ein.
Stellplätze oder Garagen: Informationen über zugehörige Stellplätze oder Garagen, die eventuell mitverkauft werden.
Umlaufbeschlüsse und anstehende Sanierungen: Informationen über bereits beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Sanierungen oder Änderungen im Gebäudekomplex.
Lage und Infrastruktur: Spezifische Informationen zur Lage der Wohnung im Gebäude (z.B. Stockwerk, Ausrichtung) und zur umliegenden Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, etc.).
#3 Was muss ich beachten bei der Vermarktung meiner Immobilie?
Mit der effektiven Vermarktung steht und fällt der Erfolg beim Verkauf einer Immobilie. Sie soll die Aufmerksamkeit potenzieller Käufer oder Käuferinnen gewinnen und ihnen die einzigartigen Vorzüge Ihrer Immobilie auf überzeugende Weise präsentieren. Eine gute Vermarktung nutzt diverse Kanäle und Techniken, um die Sichtbarkeit der Immobilie zu maximieren und die richtige Zielgruppe anzusprechen. Die Vermarktung umfasst nicht nur die optische Präsentation der Immobilie, sondern auch die effektive Nutzung von Netzwerken und das Verständnis aktueller Markttrends. Im Folgenden werden die verschiedenen Aspekte der Immobilienvermarktung näher erläutert:
Professionelle Repräsentation
Fotos & Virtueller Rundgang
Professionelle und hochwertige Fotos sind entscheidend, um die besten Eigenschaften Ihrer Immobilie hervorzuheben. Virtuelle Rundgänge bieten Interessenten die Möglichkeit, sich einen umfassenden Eindruck von der Immobilie zu verschaffen, selbst wenn sie nicht persönlich vor Ort sein können. Einen virtuellen Rundgang kann ausserdem zeitintensive Besichtigungen vor Ort reduzieren. Lassen Sie Ihrer Immobilie wenn möglich bei schönem Wetter und im Frühling oder Sommer fotografieren, da diese Fotos besser ankommen.
Texte
Überzeugende und aussagekräftige Beschreibungen sind ein weiterer wichtiger Bestandteil der Immobilienpräsentation. Sie sollten die Merkmale und Vorteile der Immobilie klar und ansprechend hervorheben, einschließlich Informationen über die Lage, die Ausstattung und besondere Alleinstellungsmerkmale.
Virtualstaging
Virtualstaging bietet die Möglichkeit, leere Räume digital einzurichten und zu dekorieren, um potenziellen Käufer oder Käuferinnen zu helfen, sich das Potenzial und die Möglichkeiten der Immobilie besser vorzustellen.
On- Offline Präsenz
In der heutigen digitalen Welt ist eine starke Online-Präsenz unerlässlich. Die professionelle Vermarktung beinhaltet die Nutzung von Immobilienplattformen, Social-Media-Kanälen und einer eigenen Objekt-Website, um die Immobilie einem breiten Publikum zugänglich zu machen. Effektive Online-Marketingstrategien wie gezielte Werbekampagnen auf Plattformen wie Google Ads oder Social Media, erhöhen die Sichtbarkeit und Reichweite der Immobilienanzeigen. Als Selbstverkäufer/in stehen Ihnen diese Instrumente vermutlich nicht zur Verfügung, jedoch sollten Sie auf jedenfall über ein oder mehrere Inserateplattformen Ihr Objekt ausschreiben. Viel Geld in Drucksachen wie Brochuren lohnen sich im Vergleich zu dem online ausgegeben Franken nicht.
Tipp: beginnen Sie mit dem Ausschreiben von einem oder zwei der oben gelisteten Immobilienportalen.
Netzwerk
Während die Online-Präsenz entscheidend ist, kann auch das persönliche und berufliche Netzwerk eine wertvolle Ressource sein. Empfehlungen und Mundpropaganda können zusätzliche Aufmerksamkeit generieren und gegebenenfalls zu direkten Verkaufschancen führen. Networking-Events, lokale Gemeinschaftsgruppen und berufliche Verbände können Plattformen bieten, um Ihre Immobilie einem ausgewählten Publikum vorzustellen.
Marktanalysen und Trendbeobachtung
Um Ihre Vermarktungsstrategie optimal auszurichten, ist es wichtig, den aktuellen Immobilienmarkt und Trends zu verstehen. Dazu gehört die Analyse von Marktdaten, Preistrends und dem Käuferverhalten in Ihrer Region. Moderne Maklerunternehmen besitzen diverse Tools zu Analyse der aktuellen Marktsituation. Als Selbstverkäufer/in können Sie die Strategie verfolgen sich in die Käufer zu versetzen – lesen Sie die Zeitungsartikel, Finanzberichte und informieren Sie sich über die regionalen Entwicklungen. Eine rechtzeitige Anpassung des Verkaufspreises kann ihnen einen verspätete, dafür aber massivere Reduktion des Verkaufspreises ersparen oder eine rechtzeitige Erhöhung des Verkaufspreises ermöglichen.
#4 Tipps zum Verkauf und Abschluss
Der Verkaufsprozess einer Immobilie ist eine komplexe und herausfordernde Phase, die strategisches Vorgehen, Verhandlungsgeschick und ein tiefes Verständnis rechtlicher Aspekte erfordert. Ein erfolgreicher Verkauf hängt nicht nur von einer effektiven Vermarktung ab, sondern auch von der professionellen Handhabung der Besichtigungen, Verhandlungen und der administrativen Abwicklung. Entscheidend ist hier konstant am Ball zu bleiben.
Die folgenden Punkte bieten einen Überblick über die wesentlichen Aspekte des Verkaufsprozesses:
Rechtliche Aspekte
Zu den rechtlich relevanten Aspekten gehört die Überprüfung des Grundbuchauszugs, die Erstellung eines rechtlich einwandfreien Kaufvertrags, die Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen, die Einhaltung von Informationspflichten gegenüber Käufern sowie die Abwicklung der notariellen Beurkundung und der Eigentumsübertragung. Eine gründliche Kenntnis und Beachtung dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist wichtig, um Risiken zu vermeiden.
Rechtliche Aspekte
Grundbuch und Eigentumsnachweis: Sicherstellen, dass die Eigentumsverhältnisse klar und unbelastet sind. Der Auszug aus dem Grundbuch gibt Aufschluss über eventuelle Belastungen wie Hypotheken oder Wegerechte.
Energieausweis: In gewissen Kantonen ist ein Energieausweis (GEAK [Link]) bei einer Handänderung bereits obligatorisch. Detaillierte Informationen finden Sie bei der Energiefachstellen der Kantone [Link].
Baurechtliche Dokumente: Baugenehmigungen und -pläne sollten überprüft und bereitgestellt werden, insbesondere wenn Umbauten oder Erweiterungen vorgenommen wurden.
Wohnflächenberechnung: Die genaue Berechnung der Wohn- und Nutzfläche ist für die Preisfindung und den Vertrag wichtig.
Gewährleistung und Mängelhaftung: Informationen über bestehende Mängel der Immobilie und Aufklärung über die gesetzliche Gewährleistungspflicht.
Steuerliche Aspekte: Berücksichtigung von möglichen Steuern, die beim Immobilienverkauf anfallen können, wie Spekulationssteuer oder Grunderwerbsteuer.
Vertragsrecht: Der Kaufvertrag muss rechtlich einwandfrei sein. Dies beinhaltet klare Regelungen zu Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und etwaigen Bedingungen oder Vorbehalten.
Notarielle Beurkundung: In der Schweiz ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags erforderlich, um den Verkauf rechtsgültig zu machen.
Übergabe-Protokoll: Bei der Übergabe der Immobilie sollte ein detailliertes Protokoll angefertigt werden, das den Zustand der Immobilie und die Zählerstände für Nebenkosten erfasst.
Informationspflicht: Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer über alle relevanten Aspekte der Immobilie zu informieren, insbesondere über bekannte Mängel.
Ratgeber
– Übersicht der schweizer Makler
Maklervergleich
– Kosten- und Dienstleistungsvergleich
– Verkäufermaklervertrag – aus was achten
– Stolperfallen vermeiden mit Expterten-Checklisten
und vieles mehr..
Administration
Die administrativen Aufgaben sind ohne Zweifel die am meisten unterschätzten Aspekte beim Verkauf einer Immobilie. Richten Sie sich eine gesonderte Email Adresse für die Anfragen ein und halten Sie eine pedantische Ordnung der Korrespondenzen. Moderne Immobilienmakler nutzen hier dafür entwickelte Software um die Übersicht zu behalten. Als Laie können Sie sich z.B. ein Excel mit allen Interessenten erstellen in welchem Sie jedes Email, Telefonat oder Gespräch notieren. Auch lohnt sich die Interessenten zu kategorisieren und Absagen oder Fragen zu vermerken. Erstellen Sie eine strukturierte digitale Ablage um Kaufangebote abzulegen.
Besichtigungen
Vorbereitung
Achten Sie bei Besichtigungen darauf dass Ihre Immobilie sauber und gut ausgeleuchtet ist. Lüften Sie die Wohnung oder das Haus vor der Besichtigung kurz durch. Sollte die Immobilie vermietet sein müssen die Mieter natürlich im Vorfeld darüber informiert werden.
Zeitplanung
Vermeiden Sie es, Termine zu dicht zu legen, um genügend Zeit für jede Besichtigung zu haben. Verteilte Besichtigungstermine über den Tag können jedoch auch schnell zur Last werden und gestalten sich vor allem bei Berufstätigkeit als schwierig. Bei Abmachungen für Besichtigungen welche erst in ein paar Tagen stattfinden weiss der erfahrene Makler dass es sich lohnt die Interessenten ein paar Stunden oder am Abend vorher zu Erinnern. Bei Immobiliensuchenden welche verschiedene Objekte besichtigen kann es vorkommen dass die Besichtigung verwechselt oder schlichtweg vergessen wird. Z.B. könnten Sie ein paar Stunden eine SMS mit der Anfahrt schicken o.ä.
Durchführung
Achten Sie darauf, die Vorzüge Ihrer Immobilie hervorzuheben. Als Eigentümer und Selbstverkäufer/in kann es eine Herausforderung sein, neutral zu bleiben. Versetzen Sie sich in den Interessenten und vermeiden Sie es, allzu emotionale oder subjektive Aussagen über die Immobilie zu machen. Es ist wichtig, objektiv zu bleiben und sich auf faktenbasierte Informationen zu konzentrieren, die für potenzielle Käufer oder Käuferinnen von Bedeutung sind.
Verhandlungen
Es ist wichtig, sich im Voraus über den Marktwert Ihrer Immobilie im Klaren zu sein und eine klare Vorstellung von Ihrem Mindestverkaufspreis zu haben. Gleichzeitig sollten Sie flexibel bleiben und bereit sein, auf realistische Angebote einzugehen. Eine schnelle Reaktionszeit und Erreichbarkeit sind wichtige Voraussetzungen, um nicht potenzielle Käufer oder Käuferinnen zu verpassen.
Zahlungsversprechen & Reservation
Sobald ein Käufer oder eine Käuferin ernsthaftes Interesse zeigt, können Sie ein Zahlungsversprechen oder eine Reservationsvereinbarung anstreben. Dies ist eine Zusage des Käufers oder der Käuferin, die Immobilie zu einem vereinbarten Preis zu kaufen, oft verbunden mit einer Anzahlung als Sicherheit. Eine nicht notariell beglaubigte Reservation (im Normalfall die Regel) ist nicht rechtlich verpflichtend. Treten Sie als Verkäufer/in zurück erhält der Käufer oder die Käuferin den vollen Reservationbetrag zurück, tritt der Käufer oder die Käuferin zurück, können Sie unter Umständen einen Teil der Anzahlung zurückhalten. Sie können z.B. Notariatskosten für den Kaufvertragsentwurf, erneute Kosten für Immobilien-Inserate oder vom Käufer oder der Käuferin gewünschte Bauplanänderungen geltend machen. Hüten Sie sich von schnellen zusagen von Interessenten welche darauf drängen die Immobilie von den Portalen zu entfernen oder anderen Interessenten abzusagen. Solche können mit späteren Feilschereien verbunden sein, welche Sie in eine unangenehme Lage bringen kann.
Kaufvertrag
Der Kaufvertrag sollte alle Details des Verkaufs enthalten, einschließlich Preis, Zahlungsbedingungen und Übergabedatum. Es ist ratsam, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren, um sicherzustellen, dass der Vertrag alle rechtlichen Anforderungen erfüllt.
Verschreibung & Übergabe
Die Verschreibung (Eigentumsübertragung) erfolgt über einen Notar. Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen eingehalten werden und dass Sie alle notwendigen Unterlagen für die Übergabe vorbereiten. Dazu gehören Schlüssel, relevante Dokumente und eventuell Betriebs- und Wartungsanleitungen für Geräte oder Anlagen in der Immobilie.
Behörden & Dienstleister informieren
Nach dem erfolgreichen Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, verschiedene Behörden und Dienstleister über den Eigentumswechsel zu informieren. Dieser Schritt ist entscheidend, um alle formalen Aspekte des Immobilienverkaufs ordnungsgemäß abzuschließen und zukünftige Verpflichtungen korrekt zu regeln.
Behörden und Dienstleister welche informiert werden sollten
- Grundbuchamt: Das Grundbuchamt muss über den Verkauf und den Eigentumswechsel informiert werden. In der Regel übernimmt der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, diese Aufgabe und sorgt dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
- Finanzamt: Informieren Sie das Finanzamt über den Verkauf der Immobilie. Dies ist insbesondere relevant für die Berechnung der Spekulationssteuer (sofern zutreffend) und die Umschreibung der steuerlichen Verantwortung.
- Stadt- oder Gemeindeverwaltung: Je nach örtlichen Vorschriften kann es erforderlich sein, den Immobilienverkauf bei der lokalen Stadt- oder Gemeindeverwaltung anzuzeigen. Dies kann für die Umschreibung von Grundsteuern und anderen kommunalen Abgaben wichtig sein.
- Versorger und Dienstleister: Informieren Sie alle Versorgungsunternehmen (Strom, Wasser, Gas, Internet, Telefon) über den Eigentümerwechsel. Sie sollten die Zählerstände am Tag der Übergabe aufnehmen und an die entsprechenden Unternehmen weiterleiten, damit die finalen Abrechnungen erstellt werden können.
- Versicherungen: Informieren Sie die Versicherungsgesellschaften über den Verkauf. Dazu gehören Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung und ggf. weitere spezifische Versicherungen, die für die Immobilie abgeschlossen wurden.
- Hausverwaltung: Wenn es sich um eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus handelt, informieren Sie die Hausverwaltung oder den Verwalter der Eigentümergemeinschaft über den Verkauf und den Eigentümerwechsel.
- Post und Adressänderung: Bei einem eigenen Umzug sollte auch ein Nachsendeauftrag bei der Post eingerichtet und die Adresse bei relevanten Stellen geändert werden.
#5 Fazit
Der Verkauf ohne Makler ist wie Anfangs erwähnt kein geradliniger Prozess. Für berufstätige Eigentümer bedeutet der Verkauf einen enormen Zeitaufwand.
Zeitgemässe Makler nutzen ein vielzahl von digitalen Lösungen um den Administrativen Aufwand zu koordinieren und reduzieren. Auch profitieren Makler von Volumenverträgen – ein professioneller Fotograf, virtueller Rundgang, Immobilieninserat, Bankenschätzung, usw. kostet einen Privatkunden deutlich mehr als es ein Maklerunternehmen kostet.
Vorallem Pauschalpreismakler waren in der Lage durch die neuen Möglichkeiten der Digitalisierung die Kosten und internen Aufwände signifikant zu reduzieren und haben mit dem Fixpreis-Geschäftsmodell die Branche erschüttert.
Rechnet man den Aufwand mit den Kosten zusammen kommt man zum Schluss, dass es sich rein aus der Kosten/Ertrag Sicht, (verglichen mit dem Fixpreis von 10’000 – 15’000 der Pauschalmakler) nicht empfiehlt den Verkauf selbst anzustreben.
Dennoch kann es immer persönliche Gründe für den Entscheid geben sein Heim selbst zu verkaufen, in diesem Fall hat diese Lektüre hoffentlich bereits einen ersten Einblick gegeben.
Für den kompletten Überblick: Der umfassendste Guide im PDF Format für den Verkauf mit konktreter Kostenaufstellung und ausgewählte Dienstleister der Branche (Schätzer, Fotos, virtueller Rundgang, Inseratedauer, etc.), best practices für Marketingtexte, Insider-Tipps & Trick, und vieles mehr.
#6 Kontakt
Ich freue mich über Feedback oder Fragen!
